זכאות למשכנתא, משכנתא בחוכמה 2019
זכאות למשכנתא ואחוז מימון המשכנתא
מה מוכר בבנק כהכנסה?
הבנק יכיר רק בהכנסות מוכחות, יבקש אישורים על ההכנסות ויוודא שהכנסות הללו משוקפות בחשבון העו"ש של הלקוח.
שכיר נדרש להביא 3 תלושי שכר אחרונים.
עצמאי - נדרש להביא שומת מס אחרונה 2017 (או אם עדיין אין אז שומת 2016) ואישור רואה חשבון לשנים 2017/2016 להכנסות.
לאחר בחינת יחס ההחזר הבנק יקבל את ההחלטות הבאות:
האם לאשר בכלל את ההלוואה, כמה תעלה ההלוואה (גובה הריבית) יתכן וידרוש להקטין את גובה ההלוואה הקטנת ההחזר החודשי ע"י פריסה לתקופה ארוכה יותר.
תפקידו של יועץ המשכנתאות לבחון את כל הפרמטרים האלה בעיניים של הבנק לפני הגשת התיק לבנק כדי למנוע קבלת סירוב או דרישה לצמצם את גובה ההלוואה המבוקשת ע"י הלווה.
דרוג אשראי של הלווה
משקף את חוסנו הכלכלי של הלקוח והצפי שיעמוד בהחזרי המשכנתא ,
זה נתון פנימי סודי של הבנק לשימוש הבנק בלבד. כל בנק בוחן את נתוני הלקוח באופן שונה לפי הנוהל של אותו בנק.
הדרוג נקבע עפ"י הפרופיל הכלכלי של הלקוח, נלקחים בחשבון גובה ההכנסות נטו,
הלוואות ומשכנתאות אחרות, השכלה, וותק בעבודה, מספר ילדים מתחת לגיל 18, חסכונות, נכסים והיסטוריה צרכנית של הלווה (הבנק מוציא דווח היסטוריה צרכנית של הלווה שנקרא גם דווח BDI.
לצורך המחשה בלבד נניח שדרוג האשראי נע בין 1-10, בהתאם לדרוג זה הבנק יחליט אם לאשר את המשכנתא ובאילו תנאים (גובה הריביות).
העבר הצרכני של הלקוח חשוב ולעיתים קריטי, האם חזרו ללקוח שיקים בחשבון, אם יש ללקוח תיקים בהוצאה לפועל ומה הסטאטוס שלהם, האם היה מוגבל בחשבון, האם חזרו משכנתאות ועוד, יועץ יודע לברר את כל המידע הזה מבעוד מועד כדי לבחון את כשירות הלקוח לקבלת משכנתא וגם כדי לקבל החלטה עסקית כבעל עסק לייעוץ לגבי הסיכוי לקבל הלוואה עבור הלקוח הספציפי.
אחוז המימון
אחוז מימון הינו היחס שבין גובה המשכנתא הניתנת בשעבוד על הנכס - לבין שווי הנכס הנקבע על פי הערכת שמאי מטעם הבנק ( דוגמא: שווי הנכס מיליון, גובה המשכנתא 700,000, אחוז המימון = 70%).
אחת ההגבלות, שנכנסה לתוקף בשנת 2013, מורה לבנקים להעניק הלוואה לרכישת דירה מכסימום עד לגובה של 75% בלבד משווי הנכס.
זאת, בניגוד למצב שהיה קיים עד אז בו הבנקים יכולים היו לתת הלוואה אפילו עד גובה של 95% משווי הנכס באמצעות ביטוח ההלוואה ע"י חברת ביטוח EMI.
אחוז המימון המכסימלי שנקבל מהבנק לרכישת נכס נקבע קודם כל על פי סוג העסקה כדלקמן:
דירה יחידה עד 75% מימון
דירה נרכשת תחשב כיחידה כאשר אין ברשות מבקש ההלוואה דירה נוספת שרשומה על שמו
דירה חלופית עד 70% מימון
דירה נרכשת תחשב כדירה חלופית כאשר מבקש ההלוואה מעוניין לרכוש דירה, וקיימת ברשות מבקש ההלוואה דירה אחת והוא מצהיר על כך שהוא ימכור אותה תוך שנתיים, גם אם המוכר חתם על חוזה מכירה ועדיין הדירה רשומה על שמו, יקבל משכנתא לפי קטגוריה של דירה חלופית ולא לפי קטגוריה של דירה יחידה. במשכנתא לדירה חלופית ניתן לקבל עד 70% מימון.
דירה להשקעה עד 50% מימון
דירה נרכשת תחשב כדירה להשקעה כאשר קיימת ברשות מבקש ההלוואה דירה אחת לפחות ואין בכוונתו למכור אותה.
רמת הסיכון של אחוז המימון
עד 45% מימון – סיכון נמוך
45% עד 60% מימון – סיכון בינוני
60%-75% מימון – סיכון גבוה
מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והנחיות בנק ישראל וכן המודל הכלכלי של הבנקים מוביל לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים אשר מזוהים עם רמת סיכון גבוהה יותר.
יחס החזר:
בנק ישראל קבע שההחזר החודשי במשכנתא לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה נטו (הכנסה נטו בניכוי החזרי הלוואות אחרות לטווח של מעל שנה וחצי). יש לציין שבמקרים שההכנסה נמוכה במיוחד ולא מכסה את המחיה השוטפת של המשפחה כאשר מביאים בחשבון את מספר הילדים מתחת לגיל 18 (הבנק לוקח בחשבון 1500 ₪ עלות לחודש לכל נפש במשפחה) במקרים אלו הבנק לא יאשר את ההלוואה ויבקש להעמיד לווה תומך שהכנסותיו יצורפו לחשבון ההכנסות של מבקש ההלוואה. הבנק ייקח בחשבון גם את הכנסות הערב לצורך שיפור ביחס ההחזר.
אנחנו יודעים שקשה לך לשלם עבור ייעוץ משכנתאות פרטי. אתה לא מבין בדיוק על מה, יש לך הוצאות אין סופיות על הילדים, על מחיה ועל משכנתא...
נכון, אנחנו לא עובדים בחינם.
התשלום עבור השרות בסוף התהליך, רק אם הרווחת! כך שאתה לא צריך לדאוג...
