משכנתא במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים

מסלול משתנה כל חמש לא צמודה

זהו מסלול משכנתא חדש יחסית שמוצע ברוב הבנקים. המסלול לא צמוד למדד המחירים לצרכן והריבית משתנה כל 5 שנים. מדובר במסלול שמשלב בין יציבות בהחזר החודשי ובין גמישות בפירעון המשכנתא

 

יתרונות משכנתא מסלול משתנה כל חמש לא צמודה

היציבות בהחזר החודשי מתבטאת בכך שהריבית נשארת קבועה למשך חמש שנים רצופות ללא קשר למדד המחירים לצרכן או ריבית הפריים אותה קובע בנק ישראל, או לכל שינוי ריבית אחרת. בניגוד לכך, במסלולים עם ריבית משתנה בתדירות גבוהה יותר, עלולה להיות קפיצה פתאומית בהחזר החודשי.

גמישות וחוסר תלות בעמלת הפירעון המוקדם:

הגמישות במסלול מתבטאת בכך שניתן לפרוע את המשכנתא מדי חמש שנים בתחנות היציאה וזאת מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם, אלא רק עמלה תפעולית שהיא קטנה הרבה יותר. עמלת פירעון מוקדם היא עוד מכשול בדרכם של הלווים כאשר הם רוצים לפרוע את כל המשכנתא בבת אחת או לבצע מחזור משכנתא ולמעשה לקחת משכנתא אחרת במקומה.

חסרונות

הריבית יכולה להשתנות אחרי 5 שנים ולהעלות את ההחזר החודשי. לא ניתן לדעת מה תהיה הריבית בעוד 5 שנים ובכל נקודת שינוי נוספת. כך למעשה לא ניתן לנטרל לחלוטין את גורם ההפתעה ולמעשה הסיכוי שהלווים יופתעו הוא גבוה יותר מכיוון שיש לנו נטייה להתרגל לסכום קבוע ולא לקחת בחשבון הפתעות בעתיד.

כיצד נקבעת הריבית בהלוואה זאת?

בנוי מעוגן (אג"ח ממשלתי לא צמוד) + מרווח

הריבית המשתנה נקבעת על בסיס ריבית העוגן של תשואות אג”ח ממשלתיות במגזר הלא צמוד. מדובר בריבית אותה מקבלים האזרחים כאשר הם קונים אגרות חוב מסוג גליל לתקופה מסוימת, ובמקרה שלנו לחמש שנים ובריבית מובטחת לפדיון.

היתרון בריבית זו שהיא שקופה לאזרחי המדינה. בנוסף, היא נחשבת לעוגן אובייקטיבי חיצוני ומכאן שמה. כאשר הבנק מעדכן את הריבית עבור לקוח, הוא חייב להשתמש בשיעור עלייה או ירידה ידוע וקבוע של ריבית העוגן המפורסמת, יחסית לריבית הראשונית שניתנה ללקוח.

 

 

 

מסלול משתנה כל חמש צמודה

הלוואה צמודת מדד בריבית שמשתנה בתום כל תקופה של 5 שנים.
 במסלול זה אפשר לבחור בין 2 עוגנים שעל פיהם הריבית משתנה בתום  כל חמש שנים:

 

א - שינוי על בסיס  "עוגן משכנתאות צמודות מדד" ("ריבית עוגן"). עוגן זה הינו  הריבית הממוצעת כהגדרתה בצו הבנקאות בנגזר הלוואות צמודות מדד המתפרסמת ע"י בנק ישראל, כפי שניתן לראות בטבלה זו באתר בנק ישראל/ באתר בנק ישראל. הריבית הרלוונטית ממוקמת בטבלה תחת הכותרת "ממוצע" ולא על פי העמודות או השורות המתייחסות לתקופות שונות של ההלוואה (הכותרת "ממוצע" נמצאת נכון למועד פרסום זה, בעמודה האחרונה משמאל

ב- שינוי  על בסיס "עוגן אג"ח צמוד". עוגן זה, בהתייחס לריבית משתנה כל חמש שנים, הינו שיעור התשואה הריאלי הממוצע הקלנדרי של תשואות אגרות חוב ממשלתיות במגזר הצמוד, אשר נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.

 

יתרונות ביחס למשתנה כל חמש לא צמודה

הריבית נמוכה יחסית למשתנה כל חמש לא צמודה

מאפשר הורדת ההחזר החודשי ביחס החזר גבולי

 

חסרונות ביחס למשתנה כל חמש לא צמודה

החזר חודשי והקרן יעלו בשיעור עליית המדד

​

הלוואה עם מרכיב גרייס

גרייס חלקי - תשלום ריבית בלבד מידי חודש עד סיום תקופת הגרייס

גרייס מלא - הלקוח אינו משלם כלום מידי חודש והחוב מצטבר וכך  למעשה כל סכום שיצטבר בדחיית התשלום  ייפרס לכל התקופה שתיוותר בהלוואה

בנקים מתמחרים מרכיב זה לעיתים בתשלום גבוה יותר (כאשר גרייס מלא עשוי להיות יקר יותר )

לרוב מרכיב הגרייס ניתן בבנקים למשכנתאות עד תקופה מכסימלית של 3-4 שנים

 

הלוואת גישור/בלון

• הלוואות גישור היא הלוואה שעומדת בפני עצמה לתקופה מוגבלת עד 5 שנים

• המדובר בהלוואה שניתנת ללקוח במסלול מימון (קבועה,משתנה,פריים,מט"ח) , הלקוח משלם ריבית בלבד וכל היתרה הקרן המצטברת בהלוואה כולל הפרשי מדד משולמת עם סיומה (מתפוצצת בסוף כמו בלון)

• הלוואה זאת ניתנת בד"כ כנגד אירוע קבלת כספים בעתיד כמו מכירת דירה, קרן השתלמות, קבלת ירושה...

• הלוואות אלו ניתנים בבנקים למשכנתאות בד"כ עד 5 שנים , כאשר בבנק איגוד ניתן לקבל הלוואת גישור ל 10 שנים !!

הלוואה זו אופטימאלית למשקיע שמעוניין בקבלת מימון שלא יפגע בתזרים המזומנים שלו וכל העלויות המשתנות (עליית מדד,פריים,שער מט"ח) אינן נגבות בשוטף אלא רק בסוף ההלוואה